Direito Imobiliário: o guia com tudo que você precisa saber

O Direito Imobiliário é um amplo segmento da área jurídica que vem ganhando cada vez mais visibilidade no mercado nos últimos anos. Com o desenvolvimento do mercado, esse ramo acaba acompanhando sua constante expansão.

 

Outro fator que movimenta o mercado é a necessidade de famílias e grupos se firmarem em uma moradia, seja através da compra ou locação. Porém, o Direito Imobiliário vai muito além disso.

 

Se um terreno foi invadido, se há uma ocupação do MST, problemas no contrato de locação, atraso de pagamentos de boletos relacionados aos condomínios, e até mesmo um vizinho barulhento estão no escopo de situações reguladas pelo Direito Imobiliário. 

 

Mas para que você saiba tudo sobre essa área jurídica, a Gonçalves & Silva preparou esse guia completo acerca do Direito Imobiliário e tudo que o envolve. Ficou interessado? Continue a leitura!

 

O que é Direito Imobiliário?

Em linhas gerais, o direito imobiliário pode ser entendido como um ramo do direito privado que é responsável pelas regras que regem as relações que abrangem aquisição e perda de uma propriedade.

 

Também é quem rege as relações de locação, usucapião, condomínio, doação e cessão de direitos, bem como financiamentos da casa própria, o direito de construir, o direito de vizinhança, o registro de imóveis e outros princípios jurídicos que venham a abranger o imóvel. 

 

Podemos dizer que o fundamento do direito imobiliário está no direito de propriedade, envolvendo todas as fases antes da aquisição e em tudo o que pode ser feito com bem imóvel por parte do seu proprietário. 

 

O que é Bem Imóvel?

Apesar do senso comum, os bens imóveis vão muito além de apenas casas, apartamentos, prédios e terrenos. E antes de tentarmos entender a fundo o Direito Imobiliário, precisamos passar pelo conceito de Bem Imóvel.

 

Segundo o Código Civil, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente” (art. 79). Porém, esse conceito ainda soa restrito; de forma que é importante citarmos, também, o que diz o Código Civil. Aqui, são considerados imóveis, para os efeitos legais, “os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram”, “as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local” e “os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem”.

 

Portanto, vejamos a seguir como podem ser classificados os bens imóveis: 

 

• Imóveis por Natureza: solo e sua superfície, subsolo e espaço aéreo;

• Imóveis por Acessão Natural: decorrentes de fenômenos naturais, como árvores, frutos, cursos d’água;

• Imóveis por Acessão Artificial: tudo o que o homem incorpora permanentemente ao solo, como construções, edifícios e plantações;

• Imóveis por Determinação Legal: direito real sobre imóveis como uso, usufruto, penhor, hipoteca, anticrese, habitação, rendas constituídas sobre imóveis e propriedade, além das respectivas ações como reivindicação.

 

Legislação aplicável ao Direito Imobiliário

Como citamos acima, o Direito Imobiliário abrange diferentes ramos do direito privado, de modo que ele dispõe de outras legislações distintas, que complementam o trabalho do profissional da área conforme a situação necessária.

 

Das leis que guiam os bens imóveis, podemos colocar o Código Civil de 2002 como sendo a mais utilizada no ramo, uma vez que é ele o responsável pela grande maioria das regras que envolvem os bens imóveis, o direito de família, além de sucessões e contratos.

 

Outro bastante empregado nessa área é o Novo Código de Processo Civil, já que boa parte do direito imobiliário envolve disputas processuais. 

 

Ademais, existem outras legislações igualmente importantes quando falamos em direito imobiliário. São elas: Lei do Condomínio (n.º 4.591/64), Lei de Locações (n.º 8.245/91), Lei do Inquilinato (n.º 12.112/2009), Lei do Sistema Financeiro de Habitação (n.º 4.380/64), Lei dos Registros Públicos (n.º 6.015/73) e o Código de Defesa do Consumidor (n.º 8.078/90). 

 

Principais áreas de atuação do Direito Imobiliário

O advogado especialista tem várias competências para agir no escopo do Direito Imobiliário, uma vez que esse ramo apresenta várias formas de atuação e negociação de imóveis. Veja os principais exemplos a seguir:

 

Compra e Venda

Quando falamos em Direito Imobiliário, as transações consideradas mais comuns são as de compra e venda no mercado imobiliário. Nesse ramo, o advogado especialista pode atuar das seguintes maneiras: 

 

• na elaboração e análise das cláusulas e condições do contrato;

• na realização do registro da escritura pública de compra e venda;

• quanto à prestação de consultoria sobre a negociação;

• na verificação dos contratos de financiamento imobiliário;

• na realização de coleta e análise dos documentos referentes ao imóvel;

• no auxílio ao cliente quanto à lavratura da escritura pública de compra e venda.

 

A Gonçalves & Silva é especialista em direito imobiliário e possui uma equipe qualificada e competente em todas as normativas estaduais e municipais vigentes em Goiânia e Aparecida de Goiânia.

 

Garantimos a segurança jurídica necessária para que seu processo de compra, venda, locação e registro de um imóvel seja realizado com segurança e agilidade.  

 

Relações Condominiais

Muita gente não sabe, mas o Direito Imobiliário também se faz presente nas relações que se estabelecem entre os condôminos. Ou seja, o advogado tem como função a prestação de serviços de assessoria e consultoria aos condomínios, além de representá-los judicialmente perante o Judiciário.

 

Se houver qualquer necessidade de mediação de conflitos ou ações judiciais, o ideal é contar com um advogado especialista em direito condominial como os da equipe Gonçalves & Silva.

 

Locação

No mercado imobiliário não tem como passarmos sem falar sobre a locação. É, talvez, a negociação mais comum de todas. Sendo assim, o advogado especialista fica responsável em casos como:

 

• a prestação de assessoria para as partes, seja o locador ou locatário;

• a elaboração e análise do contrato de aluguel;

• casos de inadimplência, como o envio de notificação extrajudicial com a cobrança de aluguéis e agindo como representante legal em casos de ação de despejo.

 

Alugar um imóvel pode ser uma tarefa complexa, delicada e burocrática; nesta área do Direito Imobiliário, o contrato de aluguel precisa ser bem elaborado e garantir que todas as partes envolvidas tenham compreendido seus direitos e deveres.

 

A Gonçalves & Silva é a maior especialista em direito imobiliário em Goiânia e Aparecida de Goiânia, e vai te ajudar com todas as dúvidas quanto aos contratos e negociações envolvendo aluguel.

 

Usucapião

Usucapião é o direito de uma pessoa de se tornar proprietária de um bem móvel ou um bem imóvel caso esteja usando por um período sem a reclamação ou pedido de posse do proprietário.

 

Como esse processo envolve o direito constitucional da moradia e o dever constitucional, o advogado especialista pode ser acionado para auxiliar pessoas em busca da regularização da situação de usucapião de um bem.

 

Fale com um advogado especialista em usucapião em Goiânia, a equipe da Gonçalves e Silva está pronta para te ajudar resolver todos os trâmites ligados a esse processo.

 

Além dos citados, existem outras áreas de atuação do Direito Imobiliário como incorporações imobiliárias, direito do consumidor, registro imobiliário, direito urbanístico, entre outros.

 

Principais Termos do Direito Imobiliário

Como em qualquer área jurídica, o Direito Imobiliário também tem termos técnicos específicos que os advogados especialistas precisam ter conhecimento sobre as características fundamentais para poder aplicar.

 

Você sabe quais são? A Gonçalves & Silva te explica! Continue acompanhando conosco!

 

Compra e Venda

A compra e venda de um imóvel pode ser um processo demorado, de modo que até sua formalização, é possível que os envolvidos na negociação queiram assinar algum tipo de contrato prévio ou mesmo o próprio contrato de compra e venda. 

 

A seguir, veja os tipos de contrato que envolvem essa negociação:

 

Opção de compra e venda

Esse tipo de contrato é considerado atípico, uma vez que ele não está definido conforme o Código Civil, porém, apesar disso, ele ainda é aceito no meio jurídico. É conhecido como um contrato preliminar, por onde as partes envolvidas na compra e venda estabelecem um prazo para que seja confirmado o negócio.

 

Vale informar que este tipo de contrato não pode ser registrado na matrícula do imóvel, uma vez que a Lei de Registros Públicos admite apenas registros e averbações dos atos previstos em seu artigo 167 e, assim, não há o contrato de opção de venda. 

 

Porém, esse tipo de contrato ainda pode ser registrado no Cartório de Notas.

 

Promessa de compra e venda

Esse contrato de promessa de compra e venda também é um contrato preliminar, mas diferente do citado anteriormente, é um contrato típico, ou seja: é previsto no Código Civil.

 

Ele difere da Opção de Compra e Venda, uma vez que existe uma promessa garantida; enquanto a opção deixa em aberto a possibilidade de compra, na Promessa, é um compromisso assumido entre as partes de que o negócio estará fechado e finalizado em um período determinado. 

 

Há também a possibilidade de multas caso as partes envolvidas na negociação não cumpram com as funções previamente estabelecidas. 

 

Contrato particular de compra e venda

O contrato de compra e venda de um imóvel é um documento que oficializa a obrigatoriedade de transferência da titularidade do imóvel do vendedor para o comprador, mediante o pagamento.

 

É um procedimento que deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, por meio da lavratura da escritura pública de compra e venda.

 

Escritura de compra e venda

A Escritura de compra e venda é um documento público, lavrado no Cartório de Notas, pelo tabelião, apto a ser registrado no cartório de registro de imóveis para que seja efetivada a transferência da propriedade do bem.

 

Nessa Escritura, fica registrado pelo  tabelião a vontade das partes envolvidas em realizar o negócio, além de servir para atestar a validade, eficácia e autenticidade, confirmando, assim, que tudo está ocorrendo de acordo com os requisitos de um negócio jurídico.

 

É, também, um documento considerado definitivo quanto à transferência da propriedade do bem, que pode ser lavrado em dois caracteres distintos, pro soluto e pro solvendo.

• Pro Soluto

A Pro Soluto garante que o valor da promissória foi pago, de forma que serve como uma quitação automática dos débitos previstos. 

• Pro Solvendo 

A Pro Solvendo é uma promessa que garante que o pagamento será quitado segundo a data previamente combinada.

 

Depois que a Escritura estiver lavrada, basta apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis em que o bem estiver matriculado para que seja atualizado o registro com os dados do novo proprietário.

 

Due diligence

A due diligence é um termo que vem de “diligência prévia” que consiste em uma auditoria de análise e avaliação profunda de documentos. É uma atividade de caráter extrajudicial e aplicada, exclusivamente, para negócios de compra e venda de imóveis.

 

São responsabilidades do advogado especialista a verificação de situações como a existência de passivos judiciais sobre o imóvel, se ele está em meio de uma disputa judicial, se o imóvel é realmente um bem de quem se diz proprietário, se o imóvel corresponde com as regras do Direito Ambiental e Urbanístico.

 

E, não obstante, se existe qualquer possibilidade de o procedimento ser atribuído ao crime de fraude à execução ou fraude contra credores.

 

Matrícula

A matrícula é um documento de caráter público que serve não apenas como identificação do imóvel, mas também como forma de individualizá-lo perante os demais. Dessa forma, ela contém uma numeração única e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis que pode ser acessada por qualquer pessoa.

 

Neste sentido, a matrícula deve conter informações relacionadas ao imóvel, como a área, localização, propriedades subjacentes, inscrição municipal, dados do proprietário, entre outros. 

 

A matrícula também serve para especificar o imóvel e garantir ao proprietário o seu direito de propriedade. 

 

Conte com a Gonçalves & Silva 

Com uma equipe especializada e experiente no segmento e mercado imobiliário, a Gonçalves & Silva é um escritório que conta com os serviços de Direito Imobiliário que tem como característica o atendimento direto e seguro quanto às questões relacionadas à locação, compra e venda de imóveis, aquisição em leilões, partilha de bens, atuação judicial para consumidores, imobiliárias e investidores, entre outros.

 

Converse conosco e conheça nossas soluções.