Tudo sobre a rescisão contratual de aluguel

Toda locação de imóvel é regida por um contrato, onde se encontram as cláusulas que informam sobre multas, prazos e condições para a desocupação do imóvel, resguardando assim os direitos do inquilino e do proprietário. Caso o imóvel seja desocupado antes do tempo determinado, ou seja, quando ocorre a quebra do prazo de locação, é considerado uma rescisão contratual de aluguel.

 

Nesta situação, é fundamental que todos os envolvidos saibam como proceder para que a rescisão ocorra seguindo os procedimentos jurídicos e burocráticos que validam o ato. Neste artigo, vamos explicar todos os aspectos legais que envolvem a rescisão contratual de locação para que você se atente aos detalhes e não tenha mais dor de cabeça com o assunto! Você pode acessar aqui o vídeo sobre o assunto, produzido pela nossa sócia fundadora Danielly Gonçalves, e continuar a leitura para saber mais sobre esse tópico. 
 

A Lei do Inquilinato

 

As normas que devem ser seguidas estão todas presentes na Lei do Inquilinato, que foi formalizada em 1991 com a Lei Federal de nº 8.245 e reformulada na Lei de nº 12.112. Nas cláusulas, são especificados os direitos e os deveres do inquilino e do proprietário. Veja os principais direitos e deveres a seguir: 

 

Direitos

1. Inquilino: receber o imóvel em boas condições; utilizar o imóvel como residência fixa durante a vigência do contrato; receber vistorias apenas com agendamento.

2. Proprietário: receber o imóvel conservado e liberdade para cobrar multas em caso de atraso. 

Deveres

1. Inquilino: pagar o aluguel mensalmente até a data de vencimento; pagar os encargos da propriedade, como luz e água; preservar o imóvel e isenção de despesas extraordinárias.

2. Deveres: pagar taxas administrativas imobiliárias; realizar vistoria; fornecer recibos de pagamento e não reaver o imóvel sem motivo justo. 

 

Rescisão de contrato pelo locador 

A rescisão do imóvel pelo locador, ou seja, do proprietário do imóvel, deve ser por justa causa. São consideradas justa causa:

 

• Ocorrência de infração legal ou contratual;

• Por falta de pagamento mensal do aluguel;

• Para uso próprio caso não disponha de outro imóvel;

• Após acordo mútuo;

• Determinação do Poder Público para demolir ou reparar o imóvel;

• Se a vigência ininterrupta ultrapassar 5 anos.

Rescisão de contrato pelo locatário

 

Diferente do locador, que deve indicar uma "causa cheia" para poder reaver o imóvel, o locatário pode sair da residência a qualquer momento da locação. No entanto, o aviso de retirada deve ser entregue ao locador com, no mínimo, 30 dias antes e pagando a multa acordada no contrato. 

 

Lei nº 12.744, de 2012: “Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."

Multa contratual

Antes de explicarmos como é calculada a multa contratual, é importante pontuar que existem dois motivos onde ela não pode ser aplicada contra o locatário. Isso ocorre nos seguintes casos:

 

• Mudança de cidade por motivo de trabalho: caso o locatário consiga comprovar que a sua retirada do imóvel ocorreu devido a mudança de trabalho, a multa não é comprada. No entanto, ainda é necessário informar o locador 30 dias antes.

• Problema estrutural: é preciso comprovar que o problema estrutural ocorreu antes da locação vigente para que a multa não seja aplicada nesse caso. 

 

Salvo essas duas situações, os outros casos devem ter a multa contratual cobrada. Essa multa é calculada de acordo com o tempo que falta para a locação ser concluída conforme prevista no contrato. De acordo com a Lei do Inquilinato, existe o teto de 10% para as multas de rescisão contratual. Ou seja, em um contrato de 30 meses, o teto da multa seria no valor do aluguel de 3 meses.

 

Passo a passo para encerrar o contrato com segurança

 

1. Informe com 30 dias de antecedência: como foi dito acima, a maioria dos casos exige que tanto o locador como o locatário estejam cientes da rescisão do contrato com pelo menos 30 dias de antecedência. 

2. Mantenha o imóvel preservado: uma das cláusulas mais importantes no contrato de locação é a manutenção do imóvel. Caso o imóvel seja preservado de acordo com as condições do início do contrato, se evita muita dor de cabeça futura.

3. Agende a vistoria de saída: tão importante quanto a vistoria de entrada no imóvel, a vistoria de saída deve ser realizada para que evite prejuízos ao locador e ao locatário. 

4. Transferência de titularidade das contas do imóvel: com a saída do imóvel, é importante retornar a titularidade das contas do imóvel para o locador. Além disso, lembre-se de cancelar serviços como conta telefônica e plano da internet. 

A importância da vistoria 

 

São realizadas ao menos duas vistorias durante a locação de um imóvel, a de entrada de um novo inquilino e de saída. É importante que ambas as partes estejam atentas aos detalhes dessas duas vistorias, evitando prejuízos futuros. 

 

É a vistoria de início que será utilizada para conferir a vistoria de saída, verificando se o imóvel se encontra preservado. O contrato só pode ser finalizado após a vistoria de saída concluir que o mesmo foi preservado, caso contrário, o locatário terá que realizar as mudanças necessárias antes de sair do imóvel. 
 

Quais documentos são exigidos?

 

Além da vistoria de saída, é exigido a quitação dos seguintes serviços ao encerrar o contrato: 

• Conta de luz;

• Conta de água;

• Taxa condominial.

Portanto, é necessário apresentar o comprovante de quitação desses serviços, o comprovante de pagamento da multa e o termo de rescisão. 
 

Termo de rescisão

Como podemos ver, a rescisão do contrato de aluguel exige atenção aos detalhes e conhecimento da Lei de Inquilinato para evitar futuros prejuízos para o locador e o inquilino. O termo de rescisão é um desses detalhes importantes, onde deve conter todos os itens necessários para que a rescisão esteja dentro dos termos da lei.

Caso tenha restado alguma dúvida sobre como realizar a rescisão de contrato de forma segura, entre em contato com o corpo jurídico do escritório Gonçalves & Silva, destaque em ações de Direito Imobiliário em Goiânia.