Distrato imobiliário: como proceder em casos de rescisão

Um contrato é um acordo legal que define as condições e obrigações entre duas ou mais partes. Esse documento é fundamental para estabelecer relações jurídicas em diversos segmentos, desde negociações comerciais a aquisições de bens, no caso do mercado imobiliário. 

 

O contrato possui o objetivo de regularizar uma relação, seja ela de criação, aquisição, resguardo, transferência, conservação, modificação ou extinção de relações jurídicas. 

 

No entanto, em algumas situações, pode ser necessário extinguir formalmente o vínculo e as obrigações firmadas. Para isso, é preciso realizar um distrato de contrato.

 

A Gonçalves & Silva é especializada no serviço de distrato imobiliário, em Goiânia, por isso, reunimos neste texto, informações relevantes sobre o tema e como proceder em casos de rescisão de contrato.

 

Acompanhe a leitura e descubra mais sobre esse assunto! 

 

O que é Distrato imobiliário?

O distrato de contrato imobiliário é o processo que formaliza o fim do acordo estabelecido entre as partes, cancelando todas as obrigações anteriormente firmadas. Esse processo é necessário em diversas situações, seja por mudança nas circunstâncias da negociação ou pelo não cumprimento das cláusulas estabelecidas. 

 

O distrato imobiliário é comum quando um comprador desiste da compra de um imóvel.

Para realizar esse distrato imobiliário, é importante conhecer as leis e regras que regem o processo, para garantir que tudo seja feito de maneira legal e sem prejuízos para ambas as partes. 

 

Para o distrato imobiliário ocorrer é necessário que ambas as partes envolvidas na negociação concordem com as obrigações de anulação.

 

É necessário atentar-se aos prazos e procedimentos estabelecidos, além de respeitar as cláusulas estipuladas no contrato original. Caso contrário, pode haver prejuízos financeiros e jurídicos para ambas as partes envolvidas.

 

O que a Lei diz sobre o Distrato imobiliário 

 

A legislação conhecida como lei do distrato imobiliário (lei 13.786/2018) foi criada para regulamentar a rescisão de contratos no setor imobiliário, estabelecendo as responsabilidades de cada uma das partes envolvidas.

 

Tanto o comprador quanto o vendedor podem requerer o distrato, e essa medida desempenha um papel crucial na resolução de conflitos de interesse entre ambas as partes.

 

Antes da implementação da lei do distrato, o mercado imobiliário era mais instável, pois, ao desejar desfazer um negócio, o reembolso era de apenas 90% do valor pago.

 

Isso prejudicava todos os envolvidos no mercado, incluindo os consumidores, que ficavam sujeitos a maiores taxas e custos cobrados pelas construtoras, que se protegiam dessas situações.

 

Com a criação da lei do distrato, o setor imobiliário obteve algumas vantagens, tais como:

 

• Redução nos preços de imóveis vendidos na planta;

• Diminuição do número de distratos registrados, aumentando a confiança no mercado imobiliário;

• Diminuição nos custos com honorários, beneficiando tanto as construtoras e incorporadoras quanto os consumidores.

 

O mercado imobiliário segue as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que obriga os vendedores a fornecer informações claras aos compradores sobre a relação de consumo. A lei do distrato reforça essa necessidade, e os benefícios para os fornecedores estão condicionados à entrega dessas informações.

 

Caso o acordo não cumpra as normas legais, a lei de distrato não terá validade. Portanto, é crucial que o contrato apresente um quadro-resumo com informações claras sobre o preço total, as parcelas, a corretagem e outros detalhes, como um campo de assinatura para o comprador concordar com a rescisão do contrato.

 

O CDC prevê que qualquer imprecisão ou incerteza nas informações deve ser interpretada a favor do consumidor. Para evitar problemas futuros, é recomendável que um advogado acompanhe o processo de distrato.

 

Confira as principais considerações da lei do distrato imobiliário:
 

Obrigatoriedade do “quadro resumo”: a lei passou a exigir “quadro resumo”, como citado, nos contratos de compra e venda de imóveis, com informações do preço, forma de pagamento, encargos, índices de correção, entre outros. A Construtora tem 30 dias para incluir os dados no quadro, caso contrário, o comprador pode realizar o distrato imobiliário.

 

Percentual de Multa: quando um comprador decide desistir da compra de um imóvel, é comum que uma parte do valor que ele pagou fique retida com a incorporadora. É importante destacar que a porcentagem dessa multa pode variar conforme o regime tributário do imóvel em questão. 

 

Desistir da compra em até 7 dias: A lei permite que o comprador desista da compra em até 7 dias quando o contrato ocorrer fora da sede da empresa imobiliária. Para exercer esse direito, basta enviar uma carta registrada com aviso de recebimento e a empresa deve devolver os valores pagos antecipadamente, incluindo comissão de corretagem, impostos e taxas.

 

Entrega da obra fora do prazo: a lei de distrato permite, que construtoras atrasarem obra em até 180 dias sem punições. O Comprador tem direito ao distrato imobiliário após esse prazo, recebendo todos os valores pagos com atualização monetária em 60 dias. Se optar por manter o imóvel, a construtora deve pagar 1% do valor pago por cada mês de atraso.

 

Principais motivos do distrato imobiliário

 

Apesar de não ser a solução ideal planejada por ambas as partes envolvidas na negociação imobiliária, já que tanto a construtora quanto o comprador sofrem perdas, é crucial compreender as razões que levaram à rescisão do contrato. Isso é essencial para minimizar os efeitos negativos do problema.

 

Veja a seguir quais são os principais motivos para que o distrato de imóvel aconteça: 

 

Falta de capital do comprador: Imprevistos podem afetar o planejamento financeiro do comprador durante o período de quitação da dívida, levando-o a desistir do contrato. Como esses contratos podem durar décadas, situações não programadas podem levar compradores de renda limitada a fazer o distrato de imóvel.

 

Falta de entendimento sobre o contrato: contratos de imóveis são complexos e requerem atenção antes da assinatura. É recomendado ter um advogado. Muitas pessoas não leem com cuidado e acabam assinando impulsivamente. Isso pode levar ao rompimento do acordo. 

 

Mudança de rumo de investidores: O distrato de imóvel pode ocorrer quando o investidor muda de planos e decide investir em outro lugar. Isso é comum com investidores imobiliários que compram mais propriedades do que conseguem pagar. Nesses casos, o distrato pode ser a melhor opção.

 

Distrato imobiliário: Como fazer?

 

Caso decida pelo distrato imobiliário, o primeiro passo é entrar em contato com um advogado e se assegurar de o contrato estar na lei. Em seguida, entre em contato com o vendedor para informar sobre a sua decisão e definir os termos da rescisão.  

 

Assim, o cálculo do distrato requer a subtração de diversos valores, como a comissão do corretor, impostos reais, despesas com o condomínio e possíveis taxas de ocupação, tudo com base no que foi estabelecido no contrato.

 

É necessário considerar não apenas as taxas de amortização, mas também juros, entrada, correção monetária e outros valores, sempre seguindo as disposições legais. 

 

Isso evidencia novamente a importância de um contrato bem elaborado e destaca o Art. 35-A da Lei 13.786, que apresenta um resumo das cláusulas essenciais que o contrato deve conter.

 

A importância de um Advogado para o distrato imobiliário 

 

Para lidar com os complexos termos e detalhes presentes nos contratos de distrato imobiliário, um advogado é essencial para ambas as partes envolvidas. Ao prestar atenção a esses detalhes, o advogado pode ajudar o comprador e a empresa a evitar problemas futuros.

 

Um advogado especializado em imóveis também pode ingressar com uma ação judicial em nome do cliente para contestar multas abusivas e recuperar parte do dinheiro pago. Isso garante que o cliente não seja prejudicado.

 

O advogado deve analisar as cláusulas relativas à rescisão do contrato, incluindo possíveis taxas e multas abusivas. Além disso, é importante verificar a situação judicial do imóvel e possíveis pendências ou problemas que afetem o resultado de uma ação.

 

Por fim, é importante destacar que existem duas formas de distrato imobiliário:

 

Distrato extrajudicial: O acordo é de forma amigável a uma desistência de comprar e o valor a ser devolvido. Assim o processo é mais simples e célere.

 

Distrato judicial: Caso a empresa e o comprador não consigam chegar a um acordo amigável, o conflito é resolvido através do sistema judicial, com o poder judiciário agindo para proteger os direitos mútuos e alcançar uma solução. 

 

Durante esse processo, o advogado deve apresentar adequadamente o direito do seu cliente de levar o caso a julgamento e a razão do pedido, assegurando que todas as compensações e valores sejam concedidos conforme as normas da Lei do Distrato Imobiliário.

 

Como evitar o distrato imobiliário? 

Ao realizar um negócio imobiliário, tanto o comprador quanto o vendedor têm interesse em cumprir o contrato firmado. No entanto, é importante adotar medidas que evitem o distrato de contrato imobiliário.  

 

Em primeiro lugar, é fundamental alinhar as obrigações e direitos de ambas as partes. Com isso, é possível prevenir desistências, uma vez que as responsabilidades ficam claras desde o início do processo. 

 

Além disso, é importante esclarecer todos os pontos da Lei do Distrato Imobiliário para evitar que o cliente rescinda o contrato por desconhecimento das multas previstas.

 

Outro aspecto relevante é o pós-venda. É importante oferecer segurança ao cliente mesmo após a conclusão da compra, por meio da troca de feedbacks e do estabelecimento de um relacionamento saudável entre as partes. 

 

Essas medidas contribuem para evitar o distrato e garantir a satisfação do cliente, além de fortalecer a reputação da empresa no mercado imobiliário.

 

Conte com a Gonçalves & Silva para assegurar os seus direitos durante o distrato imobiliário

A Gonçalves & Silva possui uma série de medidas para assegurar os seus direitos durante o processo de distrato imobiliário. 

 

Analisamos criteriosamente os contratos e a negociação com a outra parte envolvida são fundamentais para evitar disputas judiciais e garantir um desfecho favorável ao final do processo. 

 

Dessa forma, a Gonçalves & Silva pode te garantir mais segurança ao realizar transações imobiliárias e estar sempre preparada para lidar com possíveis imprevistos.

 

Ficou alguma dúvida sobre o distrato de contrato imobiliário? A Gonçalves & Silva conta com uma equipe de advogados especializada em Direito Imobiliário, sendo considerada uma referência na área em Aparecida de Goiânia. Entre em contato e converse conosco.